Pinjaman Perumahan - Jenis dan Perbandingan 2026

Oleh Pasukan Editorial Tabung.my •

Pinjaman perumahan merupakan kemudahan kredit terbesar yang biasa diambil oleh rakyat Malaysia dengan kadar faedah antara BR + 0.35% hingga BR + 1.5%, bersamaan 3.32% - 4.50% setahun pada 2026. Tempoh maksimum pembiayaan adalah 35 tahun atau sehingga peminjam berumur 70 tahun, dengan margin 90% untuk rumah pertama, 80% untuk rumah kedua, dan 70% untuk rumah ketiga dan seterusnya.

Pinjaman Perumahan (Housing Loan / Home Loan) Pinjaman perumahan adalah kemudahan kredit bercagar hartanah yang disediakan oleh bank untuk pembelian rumah dengan tempoh bayaran sehingga 35 tahun dan kadar faedah berdasarkan Base Rate.

Kadar Faedah
BR + 0.5% hingga BR + 1.5%
Tempoh Maksimum
35 tahun atau umur 70
Margin Rumah Pertama
90%
Margin Rumah Ketiga
70%

Kadar Faedah 2026

Kadar Pinjaman Bank Utama

Perbandingan kadar faedah pinjaman perumahan bank-bank utama di Malaysia 2026:

BankKadar TerbaikKadar BiasaBase Rate
MaybankBR + 0.45%BR + 1.00%3.00%
CIMBBR + 0.50%BR + 1.10%3.00%
Public BankBR + 0.35%BR + 0.90%2.97%
RHBBR + 0.55%BR + 1.00%3.00%
Hong LeongBR + 0.50%BR + 1.05%3.00%
AmBankBR + 0.60%BR + 1.10%3.05%

Kadar Efektif

Kadar faedah efektif berdasarkan spread berbeza di atas Base Rate:

PakejKadar
Terbaik (BR + 0.35%)3.32%
Sederhana (BR + 0.75%)3.75%
Biasa (BR + 1.00%)4.00%
Tinggi (BR + 1.50%)4.50%

Jenis Pinjaman Perumahan

Mengikut Struktur

Jenis pinjaman perumahan mengikut struktur pembayaran dan fleksibiliti:

JenisCiriSesuai Untuk
Term LoanBayaran tetap, tiada overdraftBajet tetap
Flexi LoanBoleh keluarkan lebihan bayaranPendapatan tidak tetap
Semi-FlexiBayaran tetap, boleh prepayNak jimat faedah

Term Loan vs Flexi Loan

Perbandingan ciri-ciri Term Loan dan Flexi Loan untuk pinjaman perumahan:

AspekTerm LoanFlexi Loan
Kadar faedahLebih rendahLebih tinggi (+0.1-0.2%)
FlexibilityRendahTinggi
OverdraftTiadaAda
YuranLebih rendahLebih tinggi

Pinjaman Islamik

Konsep-konsep pembiayaan Islam yang digunakan untuk pinjaman perumahan:

KonsepPenjelasan
Bai Bithaman Ajil (BBA)Bank beli rumah, jual semula dengan margin
Musyarakah Mutanaqisah (MM)Perkongsian menurun, sewa ditukar kepada pemilikan
TawarruqJual beli komoditi dengan bayaran tertangguh

Margin Pembiayaan

Mengikut Bilangan Rumah

Margin pembiayaan dan deposit yang diperlukan mengikut bilangan rumah dimiliki:

BilanganMarginDeposit
Rumah pertama90%10%
Rumah kedua80%20%
Rumah ketiga+70%30%

Mengikut Harga Rumah

Margin pembiayaan maksimum mengikut julat harga rumah:

Harga RumahMargin Maksimum
Bawah RM500,00090%
RM500,000 - RM1 juta85%
Lebih RM1 juta80%

Pengiraan Ansuran

Jadual Ansuran Bulanan

Ansuran bulanan mengikut jumlah pinjaman dengan kadar 4% dan tempoh 35 tahun:

PinjamanAnsuran Bulanan
RM200,000RM886
RM300,000RM1,329
RM400,000RM1,772
RM500,000RM2,215
RM600,000RM2,658
RM800,000RM3,544
RM1,000,000RM4,430

Kesan Kadar Faedah

Kesan perbezaan kadar faedah terhadap ansuran dan jumlah faedah untuk pinjaman RM400,000 selama 35 tahun:

KadarAnsuranJumlah Faedah
3.5%RM1,603RM273,260
4.0%RM1,772RM343,040
4.5%RM1,949RM416,780

Perbezaan 0.5% = RM147/bulan atau RM61,740 sepanjang tempoh.

Syarat Kelayakan

Syarat Asas

Syarat kelayakan asas untuk memohon pinjaman perumahan di Malaysia:

SyaratKeperluan
KewarganegaraanMalaysia
Umur21-65 tahun
Umur akhir tempoh70 tahun maksimum
Pendapatan minimumRM2,500-3,000
Rekod kreditTiada tunggakan

DSR Mengikut Pendapatan

Had DSR (Debt Service Ratio) maksimum yang dibenarkan mengikut tahap pendapatan:

PendapatanDSR Maksimum
Bawah RM3,00060%
RM3,000 - RM5,00065%
RM5,000 - RM10,00070%
Lebih RM10,00075-80%

Dokumen Diperlukan

Pekerja Bergaji

Dokumen yang diperlukan untuk permohonan pinjaman bagi pekerja bergaji:

DokumenKeterangan
MyKadSalinan depan belakang
Slip gaji3 bulan terkini
Penyata bank6 bulan
Penyata KWSPTerkini
Surat majikanPengesahan jawatan dan gaji
Borang EA2 tahun

Bekerja Sendiri

Dokumen yang diperlukan untuk permohonan pinjaman bagi mereka yang bekerja sendiri:

DokumenKeterangan
MyKadSalinan depan belakang
Borang B/BE2 tahun
Penyata bank12 bulan
SSMPendaftaran perniagaan
Penyata kewanganJika ada

Proses Permohonan

Langkah Demi Langkah

Proses permohonan pinjaman perumahan dari awal hingga pengeluaran wang:

LangkahTempohPerkara
1. Semak kelayakan1 hariKira DSR, semak CCRIS
2. Mohon pinjaman1-3 hariHantar dokumen
3. Penilaian hartanah3-5 hariBank nilai rumah
4. Kelulusan kredit1-2 mingguProses dalaman bank
5. Letter of Offer1-3 hariTerima tawaran
6. Proses guaman2-3 bulanDokumentasi
7. PengeluaranSelepas prosesWang ke penjual

Insurans Pinjaman

MRTA vs MLTA

Perbandingan insurans pinjaman MRTA dan MLTA untuk perlindungan pinjaman perumahan:

AspekMRTAMLTA
JenisMortgage ReducingMortgage Level
NilaiBerkurangan ikut bakiTetap sepanjang tempoh
PremiumLebih murahLebih mahal
Perlindungan tambahanTiadaAda (penyakit kritikal)
Boleh claimHanya untuk loanWaris terima baki

Anggaran Kos MRTA

Anggaran premium MRTA mengikut jumlah pinjaman perumahan:

PinjamanPremium MRTA
RM300,000RM8,000-12,000
RM400,000RM10,000-15,000
RM500,000RM12,000-18,000

Tips Memilih Pinjaman

Pertimbangan Utama

  1. Kadar faedah - Bandingkan efektif rate, bukan headline
  2. Lock-in period - Biasanya 3-5 tahun, ada penalti
  3. Yuran - Processing fee, legal fee subsidy
  4. Flexibility - Prepayment, redraw
  5. Pakej - Tawaran khas, cashback

Cara Dapat Kadar Terbaik

Faktor-faktor yang mempengaruhi kadar faedah yang ditawarkan oleh bank:

FaktorKesan
Rekod kredit baikKadar lebih rendah
DSR rendahLebih mudah lulus
Pendapatan tinggiKuasa berunding
Hartanah bernilaiMargin lebih tinggi
Gaji masuk bank samaPakej istimewa

Kos Berkaitan Pinjaman

Yuran dan Caj

Yuran dan caj berkaitan dengan pinjaman perumahan:

KosAnggaran
Processing fee0-0.5% (sering dikecualikan)
Legal fee pinjaman0.4-0.7%
Duti setem pinjaman0.5%
Valuation feeRM300-1,500
MRTA/MLTAIkut umur dan jumlah

Refinancing

Bila Perlu Refinance

Situasi yang sesuai untuk mempertimbangkan refinancing pinjaman perumahan:

SituasiPertimbangan
Kadar lebih rendahJimat jika beza lebih 0.5%
Selepas lock-inElak penalti
Nilai rumah naikCash out equity
Gabung hutangConsolidate loan

Kos Refinance

Kos yang terlibat dalam proses refinancing pinjaman perumahan:

KosAnggaran
Legal fee0.4-0.7%
Duti setem0.5%
ValuationRM300-500
Discharge feeRM50-200

Pautan Berkaitan

Soalan Lazim

Berapa kadar faedah pinjaman rumah 2026?

Kadar faedah pinjaman rumah 2026 adalah BR + 0.5% hingga BR + 1.5%, bersamaan 3.5% - 4.5% setahun. Kadar bergantung kepada bank, profil kredit, dan jenis hartanah.

Berapa tempoh maksimum pinjaman rumah?

Tempoh maksimum pinjaman rumah adalah 35 tahun atau sehingga peminjam berumur 70 tahun, yang mana lebih awal.

Apa bezanya pinjaman konvensional dan Islamik?

Pinjaman konvensional menggunakan faedah tetap atau terapung. Pinjaman Islamik menggunakan konsep jual beli seperti Bai Bithaman Ajil atau Musyarakah Mutanaqisah tanpa unsur riba.