Pinjaman Perumahan merupakan kemudahan pembiayaan jangka panjang yang ditawarkan oleh bank dan institusi kewangan kepada individu untuk memiliki hartanah kediaman di Malaysia. Pinjaman ini membolehkan pembeli membayar harga rumah secara beransur-ansur dalam tempoh 15 hingga 35 tahun dengan margin pembiayaan sehingga 90% bergantung kepada kategori hartanah dan profil peminjam. Memahami jenis pinjaman, syarat kelayakan, nisbah DSR, dan proses permohonan adalah penting untuk mendapatkan kelulusan dengan kadar faedah yang kompetitif.
Pinjaman Perumahan Pinjaman Perumahan merupakan kemudahan pembiayaan jangka panjang yang disediakan oleh bank atau institusi kewangan untuk membantu individu membeli, membina, atau mengubah suai hartanah kediaman.
- Jenis
- Konvensional (berasaskan faedah) dan Islamik (berasaskan Shariah)
- Tempoh Maksimum
- 35 tahun atau sehingga umur 65-70 tahun
- Margin Pembiayaan
- 80-90% (hartanah pertama), 70-80% (hartanah ketiga ke atas)
- Kadar Faedah
- BLR/BFR minus (3.5%-4.5%) atau faedah tetap
Jenis Pinjaman Perumahan di Malaysia
Terdapat dua kategori utama pinjaman perumahan di Malaysia berdasarkan prinsip kewangan yang digunakan. Setiap kategori mempunyai kelebihan tersendiri bergantung kepada keperluan dan keutamaan peminjam.
Pinjaman Konvensional
Pinjaman konvensional merupakan pinjaman perumahan berasaskan sistem faedah konvensional. Kadar faedah boleh sama ada tetap atau berubah mengikut BLR (Base Lending Rate) atau BFR (Base Financing Rate).
| Jenis | Ciri-ciri | Kelebihan |
|---|---|---|
| Faedah Tetap | Kadar tetap 3-5 tahun pertama | Ansuran stabil, mudah dirancang |
| Faedah Berubah | Mengikut BLR/BFR minus (contoh: BLR - 2.3%) | Kadar lebih rendah jika BLR turun |
| Fully-Flexi | Boleh bayar lebih dan keluarkan semula | Jimat faedah, fleksibel |
| Semi-Flexi | Boleh bayar lebih tetapi tidak boleh keluarkan | Jimat faedah sederhana |
Kebanyakan bank menawarkan pakej BLR/BFR minus yang kadar faedahnya turun naik mengikut dasar Bank Negara Malaysia.
Pinjaman Islamik
Pinjaman Islamik menggunakan prinsip Shariah yang mengelakkan elemen riba (faedah). Beberapa konsep digunakan untuk pembiayaan perumahan Islam.
| Konsep Shariah | Prinsip | Kadar Profit |
|---|---|---|
| Murabahah (Bay Bithaman Ajil) | Bank beli rumah dan jual semula dengan profit | Tetap sepanjang tempoh |
| Musharakah Mutanaqisah | Kongsi pemilikan bank dan pembeli secara berkurangan | Berubah mengikut baki |
| Ijarah Muntahiya Bittamlik | Sewa beli dengan pilihan pemilikan akhir | Sewa tetap |
| Tawarruq | Jual beli komoditi untuk dapatkan tunai | Berubah mengikut pasaran |
Kadar profit pinjaman Islam biasanya hampir dengan kadar faedah konvensional tetapi menggunakan mekanisme yang patuh Shariah.
Kelayakan dan Syarat Permohonan
Bank menilai kelayakan pemohon pinjaman berdasarkan beberapa kriteria utama untuk memastikan keupayaan membayar balik pinjaman. Memahami syarat ini membantu meningkatkan peluang kelulusan.
Syarat Asas Kelayakan
Setiap bank mempunyai syarat kelayakan yang agak serupa untuk pinjaman perumahan:
| Syarat | Minimum | Catatan |
|---|---|---|
| Umur Minimum | 21 tahun | Semasa permohonan |
| Umur Maksimum | 65-70 tahun | Semasa matang pinjaman |
| Pendapatan Minimum | RM3,000 - RM5,000 | Bergantung bank dan lokasi hartanah |
| Tempoh Bekerja | 6 bulan (pekerja tetap) | 2 tahun untuk bekerja sendiri |
| Warganegara | Warganegara atau PR | Bukan warganegara ada had pembiayaan |
| Rekod CCRIS | Bersih atau tiada tunggakan | Tunggakan akan menjejaskan kelulusan |
Pemohon yang tidak memenuhi syarat umur boleh mempertimbangkan penjamin atau tempoh pinjaman lebih pendek.
Nisbah DSR (Debt Service Ratio)
DSR merupakan nisbah penting yang digunakan bank untuk menilai keupayaan membayar pinjaman. Bank Negara Malaysia menetapkan had DSR maksimum 70% untuk semua pinjaman peribadi termasuk pinjaman rumah.
Formula Pengiraan DSR:
DSR = (Jumlah Komitmen Bulanan / Pendapatan Bersih Bulanan) × 100Contoh pengiraan DSR:
| Perkara | Jumlah (RM) |
|---|---|
| Pendapatan Kasar Bulanan | 8,000 |
| Potongan KWSP, SOCSO, Cukai | 1,200 |
| Pendapatan Bersih | 6,800 |
| Pinjaman Kereta | 1,200 |
| Pinjaman Peribadi | 500 |
| Kad Kredit (5% dari had) | 150 |
| Jumlah Komitmen Sedia Ada | 1,850 |
| Ansuran Pinjaman Rumah (dicadangkan) | 2,910 |
| Jumlah Keseluruhan Komitmen | 4,760 |
| DSR | 70% |
Jika DSR melebihi 70%, bank akan menolak permohonan atau menawarkan jumlah pinjaman yang lebih kecil.
Margin Pembiayaan Mengikut Kategori
Bank Negara Malaysia telah menetapkan margin pembiayaan maksimum berbeza mengikut kategori hartanah untuk mengurangkan risiko peminjam terlalu berhutang.
| Kategori Hartanah | Margin Pembiayaan | Deposit Perlu |
|---|---|---|
| Hartanah Pertama (bawah RM500,000) | 90% | 10% |
| Hartanah Pertama (melebihi RM500,000) | 80% | 20% |
| Hartanah Kedua | 80% | 20% |
| Hartanah Ketiga dan Seterusnya | 70% | 30% |
Bagi pembeli rumah pertama dengan pendapatan di bawah RM5,000 sebulan, sesetengah bank menawarkan pembiayaan sehingga 95% di bawah skim khas kerajaan.
Proses Permohonan Pinjaman Perumahan
Proses permohonan pinjaman rumah melibatkan beberapa peringkat yang perlu difahami untuk memastikan urusan berjalan lancar. Tempoh kelulusan biasanya 2-4 minggu bergantung kepada kelengkapan dokumen.
Langkah-Langkah Permohonan
Berikut adalah langkah-langkah utama dalam permohonan pinjaman perumahan:
- Penilaian Kemampuan Kewangan - Kira DSR dan jumlah pinjaman yang layak berdasarkan pendapatan
- Pilih Hartanah - Cari hartanah yang sesuai dengan bajet dan lokasi
- Tandatangan Perjanjian Jual Beli - Bayar deposit 10% kepada pemaju atau penjual
- Mohon Pinjaman - Hantar borang permohonan lengkap dengan dokumen sokongan
- Penilaian Bank - Bank akan menilai hartanah dan dokumen permohonan
- Surat Tawaran - Jika lulus, bank keluarkan surat tawaran pinjaman
- Terima Tawaran - Peminjam tandatangan surat tawaran dalam 14 hari
- Penyediaan Perjanjian Pinjaman - Urusan guaman untuk sediakan dokumentasi
- Tandatangan Perjanjian - Peminjam dan bank tandatangan perjanjian pinjaman
- Pengeluaran Pinjaman - Bank salurkan pinjaman kepada pemaju/penjual
Untuk hartanah di bawah pembinaan, pengeluaran pinjaman dibuat secara berperingkat mengikut jadual pembinaan.
Dokumen Diperlukan
Sediakan dokumen lengkap untuk mempercepatkan proses kelulusan pinjaman:
| Kategori | Dokumen |
|---|---|
| Pengenalan | Salinan MyKad, SSM (jika bekerja sendiri) |
| Pendapatan (Pekerja) | Slip gaji 3 bulan, EA form, penyata bank 6 bulan |
| Pendapatan (Bekerja Sendiri) | BE form, penyata kewangan 2 tahun, penyata bank 6-12 bulan |
| Hartanah | Perjanjian jual beli, geran tanah, pelan tapak, sijil kelayakan menduduki |
| Pinjaman Sedia Ada | Penyata pinjaman kereta/peribadi, penyata kad kredit |
| Lain-lain | CCRIS (bank akan semak sendiri), borang permohonan bank |
Pemohon yang bekerja sendiri perlu menyediakan dokumen lebih komprehensif untuk membuktikan pendapatan stabil.
Kadar Faedah dan Pakej Bank
Kadar faedah pinjaman rumah berbeza antara bank dan jenis pakej yang ditawarkan. Peminjam disarankan membandingkan beberapa bank untuk mendapat kadar terbaik.
Perbandingan Kadar Faedah (2026)
Berikut adalah kadar faedah anggaran dari bank-bank utama di Malaysia untuk pinjaman perumahan:
| Bank | Kadar Faedah Tetap (3 tahun) | Kadar Berubah (BLR/BFR minus) | Lock-in Period |
|---|---|---|---|
| Maybank | 3.65% - 4.20% | BLR - 2.30% | 3-5 tahun |
| CIMB | 3.70% - 4.15% | BLR - 2.25% | 3-5 tahun |
| Public Bank | 3.60% - 4.10% | BLR - 2.35% | 3-5 tahun |
| Hong Leong Bank | 3.75% - 4.25% | BLR - 2.20% | 3-5 tahun |
| RHB Bank | 3.68% - 4.18% | BLR - 2.28% | 3-5 tahun |
| AmBank | 3.72% - 4.22% | BLR - 2.22% | 3-5 tahun |
| Bank Islam | 3.80% - 4.30% | BFR - 2.15% (Musharakah) | 3-5 tahun |
| MBSB Bank | 3.85% - 4.35% | BFR - 2.10% (Tawarruq) | 3-5 tahun |
Kadar faedah sebenar bergantung kepada profil peminjam, jumlah pinjaman, dan pakej promosi yang sedang ditawarkan.
Jenis-jenis Pakej Pinjaman
Bank menawarkan pelbagai pakej pinjaman dengan ciri-ciri berbeza:
| Jenis Pakej | Ciri-ciri | Sesuai Untuk |
|---|---|---|
| Fully-Flexi | Boleh bayar lebih dan keluarkan semula, jimat faedah maksimum | Peminjam dengan pendapatan tidak tetap atau bonus |
| Semi-Flexi | Boleh bayar lebih, tidak boleh keluarkan, jimat faedah sederhana | Peminjam yang mahu jimat faedah tetapi tidak perlukan fleksibiliti |
| Non-Flexi | Ansuran tetap, tiada pilihan bayar lebih | Peminjam yang mahu bayaran mudah tanpa komplikasi |
| Faedah Tetap | Kadar faedah tetap 3-5 tahun, ansuran sama setiap bulan | Peminjam yang mahu kepastian bayaran |
| Step-Up | Ansuran rendah awal, naik secara berperingkat | Pembeli muda dengan jangkaan pendapatan meningkat |
Kebanyakan peminjam memilih pakej Fully-Flexi atau Semi-Flexi untuk fleksibiliti dan penjimatan faedah jangka panjang.
Kos Pembelian Hartanah
Selain pinjaman rumah, pembeli perlu sediakan kos tambahan yang boleh mencecah 10-15% daripada harga hartanah. Perancangan kos lengkap adalah penting untuk mengelakkan masalah kewangan semasa proses pembelian.
Pecahan Kos Tambahan
Berikut adalah kos-kos utama yang perlu disediakan selain ansuran bulanan:
| Kos | Peratusan/Jumlah | Contoh (Rumah RM500,000) |
|---|---|---|
| Deposit (Hartanah Pertama) | 10% | RM50,000 |
| Duti Setem Perjanjian Jual Beli | 1% - 4% (berperingkat) | RM11,000 |
| Duti Setem Perjanjian Pinjaman | 0.5% | RM2,250 |
| Yuran Guaman (Jual Beli) | 0.4% - 1% | RM5,000 |
| Yuran Guaman (Pinjaman) | 0.4% - 1% | RM4,500 |
| Yuran Penilaian | RM300 - RM1,000 | RM500 |
| Insurans MRTA/MLTA | Bergantung umur dan jumlah | RM15,000 (sekaligus) |
| Yuran Proses Bank | RM500 - RM3,000 | RM1,000 |
| Jumlah Kos Tambahan | ~15% | ~RM89,250 |
Kerajaan kadangkala menawarkan pengecualian duti setem untuk pembeli rumah pertama sebagai insentif.
Insurans Pinjaman Perumahan
Setiap peminjam wajib mengambil insurans untuk pinjaman perumahan sebagai perlindungan sekiranya berlaku kejadian tidak diingini:
| Jenis Insurans | Perlindungan | Kos |
|---|---|---|
| MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) | Melindungi baki pinjaman menurun, pembayaran sekaligus | RM10,000 - RM20,000 (sekali) |
| MLTA (Mortgage Level Term Assurance) | Melindungi jumlah tetap, lebih mahal tetapi ada nilai tunai | RM200 - RM500 sebulan |
| MRTT (Takaful) | Versi Islam MRTA, prinsip takaful | Hampir sama dengan MRTA |
Kebanyakan peminjam memilih MRTA kerana kos lebih rendah dan mencukupi untuk perlindungan asas pinjaman.
Refinancing dan Repricing
Selepas beberapa tahun membayar pinjaman rumah, peminjam boleh mempertimbangkan refinancing atau repricing untuk mendapat kadar faedah lebih rendah dan menjimatkan kos faedah jangka panjang.
Perbezaan Repricing dan Refinancing
Kedua-dua pilihan ini membantu mengurangkan kadar faedah tetapi mempunyai perbezaan dari segi proses dan kos:
| Aspek | Repricing | Refinancing |
|---|---|---|
| Definisi | Rundingkan kadar baru dengan bank sama | Tukar ke bank lain dengan kadar lebih baik |
| Kos | Yuran minimum (RM500 - RM1,000) | Yuran guaman, penilaian, duti setem (~RM5,000) |
| Masa Proses | 1-2 minggu | 1-2 bulan |
| Syarat | Bergantung kepada bank dan rekod bayaran | Perlu melalui kelulusan penuh seperti pinjaman baru |
| Sesuai Bila | Penjimatan kecil (0.5% - 1%) | Penjimatan besar (lebih 1.5%) |
Repricing lebih mudah dan murah jika bank sedia ada menawarkan kadar kompetitif.
Bila Sesuai untuk Refinance
Pertimbangkan refinancing apabila:
- Kadar faedah pasaran turun lebih 1.5% dari kadar semasa anda
- Lock-in period pinjaman sedia ada telah tamat
- Baki pinjaman masih besar (lebih RM200,000)
- Tempoh pinjaman masih panjang (lebih 10 tahun)
- Rekod CCRIS bersih dan DSR mencukupi
Kira kos refinancing berbanding penjimatan faedah untuk pastikan ia berbaloi.
Tips Meningkatkan Peluang Kelulusan
Walaupun memenuhi syarat asas, terdapat beberapa strategi untuk meningkatkan peluang mendapat kelulusan pinjaman dengan kadar faedah yang lebih baik.
Strategi Sebelum Mohon Pinjaman
Persediaan awal sebelum mohon pinjaman boleh meningkatkan peluang kelulusan dengan ketara:
- Semak CCRIS 3-6 bulan awal - Pastikan rekod kredit bersih tanpa tunggakan
- Selesaikan pinjaman kecil - Kurangkan DSR dengan bayar habis pinjaman peribadi atau kereta
- Turunkan had kad kredit - Had kredit tinggi dikira dalam DSR walaupun tidak digunakan
- Kumpul rekod bank yang baik - Pastikan penyata bank menunjukkan aliran tunai positif
- Elakkan gantian kerja - Bank lebih suka peminjam dengan tempoh kerja stabil
- Tambah penjamin - Jika pendapatan kurang mencukupi, tambah penjamin dengan pendapatan stabil
- Pilih hartanah mengikut kemampuan - Jangan mohon pinjaman melebihi 70% DSR
Berunding Kadar Faedah
Jangan terima kadar faedah pertama yang ditawarkan oleh bank. Gunakan strategi berikut untuk mendapat kadar lebih baik:
- Dapatkan surat tawaran dari 3-4 bank untuk perbandingan
- Tunjukkan tawaran kompetitor kepada bank pilihan anda
- Negosiasi dengan pegawai pinjaman untuk kadar lebih rendah
- Ambil kira keseluruhan pakej termasuk lock-in period dan ciri-ciri pinjaman
- Pertimbangkan promosi khas untuk kakitangan sektor tertentu atau alumni universiti
Peminjam dengan rekod CCRIS cemerlang dan pendapatan tinggi mempunyai kuasa rundingan lebih kuat.
Penggunaan KWSP untuk Pinjaman Rumah
Ahli KWSP boleh menggunakan simpanan di Akaun 2 untuk membantu pembelian hartanah kediaman. Ini merupakan salah satu cara yang paling popular untuk mengurangkan beban ansuran bulanan atau membayar deposit.
Jenis Pengeluaran KWSP untuk Rumah
Terdapat beberapa kategori pengeluaran KWSP yang berkaitan dengan pembelian rumah:
| Tujuan | Had Pengeluaran | Syarat |
|---|---|---|
| Bayar Deposit | Dari Akaun 2 | Rumah kediaman, bukan hartanah pelaburan |
| Bayar Ansuran Bulanan | Dari Akaun 2 | Maksimum jumlah dalam Akaun 2 |
| Bayar Penyelesaian | Dari Akaun 2 | Penyelesaian penuh pinjaman |
| Pengurangan Bulanan | Dari Akaun 2 | Kurangkan ansuran bulanan |
Pengeluaran boleh dibuat untuk rumah pertama atau rumah tambahan jika memenuhi syarat KWSP.
Kebaikan dan Keburukan Guna KWSP
Pertimbangkan kesan jangka panjang sebelum keluarkan KWSP untuk rumah:
| Aspek | Kebaikan | Keburukan |
|---|---|---|
| Ansuran Bulanan | Kurangkan beban ansuran, lebih selesa | Kurangkan simpanan persaraan |
| Dividen KWSP | - | Hilang dividen ~6% setahun dari KWSP |
| Simpanan Persaraan | - | Baki Akaun 2 berkurangan untuk persaraan |
| Fleksibiliti | Boleh guna untuk emergency | Wang terkunci dalam hartanah |
Pertimbangkan menggunakan KWSP hanya jika DSR terlalu tinggi atau pendapatan tidak mencukupi untuk ansuran.
Kaitan dengan Kewangan
Pinjaman perumahan merupakan komitmen kewangan jangka panjang yang paling besar bagi kebanyakan individu. Keputusan memilih jumlah pinjaman, kadar faedah, dan tempoh bayaran balik akan mempengaruhi kesihatan kewangan anda untuk 20-30 tahun akan datang.
Sebelum mohon pinjaman rumah, pastikan anda telah menyemak rekod CCRIS untuk mengelakkan masalah kelulusan. Anda juga boleh mempertimbangkan untuk mengeluarkan simpanan KWSP Akaun 2 bagi mengurangkan beban ansuran bulanan, tetapi pertimbangkan impaknya terhadap simpanan persaraan.
Pinjaman rumah juga berkait dengan cukai harta seperti cukai tanah yang perlu dibayar setiap tahun. Perancangan kewangan menyeluruh termasuk dana kecemasan, insurans, dan bajet bulanan adalah penting sebelum mengambil komitmen besar seperti pinjaman perumahan. Rujuk panduan AKPK untuk kaunseling percuma jika merasa komitmen terlalu tinggi.